延滞から競売開札まで

  1. 住宅ローンの延滞
    住宅ローンの支払いを遅れると、督促状等の支払いを促す書面が届きます。
  2. 債権者(銀行等)からの呼び出し
    2ヶ月住宅ローンの支払いを滞納すると、債権者から呼び出され返済について話し合いの場がセッティングされることもございます。ローンの期間を延長して、月々の返済を減額してくれることもあります。お早目に借入先に相談してください。
  3. ローン延滞継続(3か月~6か月)
    債権・担保物権などが求償権の範囲でローン保証会社に移転して、完全なる不良債権として扱われるようになります。
    そして、個人信用情報に事故としての記録が残ることになります。俗にブラックと呼ばれているように、これ以降の、金融機関等からの新規借入は困難になります。
  4. 差押
    差押とは、競売(または公売)の前提として、債務者の財産の処分を禁止する裁判所の命令のこと。仮差押が、債務者の財産を一時的に凍結する命令であるのに対して、差押は競売(または公売)の手続が開始すると同時に行なわれるもの。差押は次のいずれかが原因となります。
    1)抵当権等を実行するための任意競売の開始
    2)裁判所の判決等にもとづく強制競売の開始
    3)税金の滞納にもとづく公売の開始
  5. 担保不動産競売開始決定通知
    不良債権となった債務の最終処理の手段です。「担保不動産競売開始決定」という通知が裁判所から特別送達で届きます。
  6. 執行官による現況調査
    競売開始決定後、裁判所より執行官が訪問し、物件調査をします。
    執行官によっては競売落札までの流れを説明してくれます。また、執行官が調査後に不動産鑑定士によって物件調査書(3点セット)を作成するために、訪問して物件内部の調査と写真撮影をします。
  7. 競売物件の公示(公告)
    不動産の物件種別、事件番号、所在地、面積、構造、建築年月、最低売却価額、入札期間、開札期日等の事項が公告されます。新聞やインターネットに掲載されますので、近所の方にも知られてしまう可能性が高いです。
    競売物件を落札したいという方は、インターネットなどから希望物件を選んで下さい。
    裁判所には、公告された不動産ごとに、物件明細書、現況調査報告書、評価書の写しが置かれています。
    希望物件の詳細資料をコピーして、現地調査、市場調査を行ない、入札手続きを行ってください。
  8. 期間入札
    競売の入札をする期間です。入札に参加する場合は、売却基準価額の20%を保証金が必要で、買受可能価額以上で入札することが出来ます。
    任意売却をする場合は、開札の前日までに引き渡しを終えていなければいけません。
  9.  開札期日
    競売開札日に開封の結果、入札した人のうち最も高い価格を付けた人が「最高価買受申出人」と定められます。通常は1週間後、売却決定期日となり、要件を審査のうえ、売却の許可、不許可を決定します。
  10. 立退き
    落札者と金銭的な話し合いをして物件を引渡しをするケースもございますが、占有を続ける正当な権限がありませんので、いわゆる立退き料は支払われないケースがほとんどです。

    ※ あくまでも、一般的な流れとなります。